[질의] 역세권 보다는 학군을 보는 게 더 좋다?

[질의] 역세권 보다는 학군을 보는 게 더 좋다?

"역세권보다 학군을 보라"는 말은, 단순히 교통 편의성보다는

실수요자들이 진짜 원하는 요소에 집중하라는 뜻이다.

 

 왜 '역세권'보다 '학군'이 더 중요할까?

1. 수요의 질이 다르다
  1) 역세권 수요: 출퇴근이 편한 직장인들 중심. 하지만, 회사가 옮겨지면 이사도 쉽게 감
    → 수요가 유동적이다
  2) 학군 수요: 자녀 교육을 위해 최소 6~12년은 살아야 한다고 생각함
    → 수요가 고정되고, 지속적임
    → 당연히 가격 방어력이 높아짐

2. 학군은 ‘이사하고 싶어도 못 나가게 만든다’
  1) 좋은 초·중·고등학교가 몰려 있는 곳은
    → 부모들이 집을 사거나, 전세로라도 장기 거주하려 함
    → 이건 수요가 단단하다는 뜻!
  2) 그 지역에 신혼부부, 중산층 가족들이 몰리면
    → 임대든 매매든 가격이 잘 안 떨어진다

3. 정부가 역세권을 너무 좋아해(?)서 공급이 많다
  1) 역세권 개발, 고밀도 주거 정책 등으로
    → 새 아파트, 오피스텔, 원룸 등 공급이 쏟아지는 경우 많음
    → 공급이 많으면 희소성이 떨어짐 → 투자 가치 하락 가능성 있음

4. 학군이 만드는 프리미엄은 시간이 지날수록 커진다
  1) 유명 학군 지역은 누가 봐도 좋은 동네가 된다
  2) 그러다 보니 브랜드 아파트 + 학군 + 상권 삼박자가 형성됨
    → 가격 상승 시 사이클 상 제일 먼저 오르고, 제일 늦게 떨어진다
  3) 예시
    서울에서 목동, 대치동, 중계동 같은 곳은 전형적인 학군 지역이다
    역세권도 많지만, 학군 수요가 지역 가격을 떠받치는 핵심이다

투자자 입장에서 정리를 하면

항목	역세권	학군
수요 지속성	낮음	높음
거주 기간	짧음	김
공급 가능성	높은(개발로 인한 신규 공급 많음)	제한적(학교 위치 고정)
프리미엄	단기 상승 기대	장기 보유에 강함
전세 수요	직장인 중심, 변동성 있음	가족 중심, 안정적

 마무리 요약

"교통은 대체가 되지만, 학군은 대체가 안 된다!"
좋은 학군은 시간이 지날수록 더 희소해지고, 그만큼 투자 가치도 단단해진다.